Quando pensamos em adquirir um imóvel novo, surge uma série de dúvidas sobre a segurança da obra, abrangência das garantias e até onde vai a responsabilidade de quem construiu. Em nossa experiência escutando construtoras e novos proprietários pelo Brasil, vemos que ainda há confusão sobre as normas que regem esse cenário. Por isso, construímos este artigo para trazer explicações práticas, sem rodeios, acessíveis para todos os agentes do setor. Vamos falar sobre as leis, os prazos, exemplos reais, etapas para solicitação de cobertura e a importância de registrar corretamente todo o processo, missão da qual o seuManualPRO participa diariamente.

Garantia não é favor, é um direito previsto em lei.

Leis e normas que regem garantias e deveres do construtor

Antes de tudo, precisamos compreender de onde vem a responsabilidade do construtor perante as entregas, manutenções e correções de problemas em imóveis. Duas legislações centrais compõem o pilar dessa obrigação:

• Código Civil Brasileiro: regula os contratos de compra e venda, estabelece prazos para reclamação de defeitos (vícios construtivos) e define quem responde em caso de danos estruturais.
• Código de Defesa do Consumidor (CDC): aplica-se à relação entre construtoras e compradores, detalhando direitos do consumidor, obrigações do fornecedor, cobertura de vícios aparentes e ocultos e procedimentos para acionamento de garantias.

Além das legislações, o ramo da construção civil segue normas técnicas (ABNT) e regulamentos que detalham padrões construtivos e manutenção adequada dos imóveis. Como exemplo, destacamos o artigo do Tribunal de Contas da União ao explicar a Lei 14.133/2021: após o recebimento definitivo da obra pública, existe um período mínimo de cinco anos em que a construtora responde pela solidez, segurança e funcionalidade do empreendimento, sendo obrigada a reparar quaisquer vícios ou defeitos que se apresentem neste período.

Tipos de vícios e prazos de garantia

O entendimento sobre a abrangência da responsabilidade do construtor em garantias passa por diferenciar categorias de problemas e prazos para cada um. Podemos dividir os defeitos em:

Vícios aparentes

São aqueles que podem ser identificados facilmente, sem grande conhecimento técnico, durante a vistoria inicial. Exemplos: portas riscadas, pisos rachados, azulejos quebrados, pintura irregular. O prazo para reclamação é de até 90 dias após a entrega das chaves, conforme o CDC.

Vícios ocultos

Defeitos que aparecem somente com o uso ou após determinado tempo, sendo impossível descobrir na vistoria. Podem ser infiltrações, vazamentos no encanamento embutido, problemas na estrutura ou na fundação. Nesses casos, o prazo para exigir reparo é de até cinco anos para defeitos que comprometam a solidez e segurança da obra, conforme descrito na legislação e normas já citadas. Para vícios de menor gravidade, pode haver entendimento de prazos menores, sempre considerada a natureza do dano.

Defeitos construtivos graves

Quando falamos de problemas estruturais, comprometendo fundação, estabilidade, telhado, sistemas hidráulico e elétrico essenciais, o Código Civil e os tribunais entendem que o construtor responde por até cinco anos, podendo o prazo ser ampliado se comprovada falha grosseira.

Em resumo, de acordo com o Tribunal de Contas da União e legislação vigente:

• Vícios aparentes: até 90 dias para reclamação
• Vícios ocultos leves: até 5 anos
• Problemas estruturais graves: até 5 anos, podendo se estender em casos excepcionais

Bons registros são aliados na hora de reivindicar seus direitos.

Exemplos práticos: o que as garantias realmente cobrem?

Em nossa atuação, vemos que dúvidas frequentes surgem sobre o que está, de fato, no escopo da assistência da construtora. Veja exemplos comuns:

• Infiltrações causadas por erro na impermeabilização de lajes e sacadas: responsabilidade do construtor, desde que dentro do prazo legal.
• Fissuras ou rachaduras em paredes estruturais: cobertas pela garantia até cinco anos quando apontam falha construtiva.
• Pisos estufando por má execução da base: construtora deve reparar.
• Problemas elétricos (tomadas, fiação exposta, curto-circuito na instalação original): garantia válida conforme prazo estipulado na legislação e nos documentos da obra.
• Problemas em esquadrias (portas e janelas travando): usualmente cobertos na entrega e pelos próximos meses.

No entanto, nem tudo se enquadra como dever do construtor. Veja situações recorrentes consideradas fora da cobertura:

• Danos causados pelo mau uso do proprietário ou reformas particulares sem consulta técnica
• Quebra de itens entregues em perfeito estado documentado
• Desgaste natural do tempo (exemplo: lâmpadas e tomadas que pararam de funcionar após longo período de uso)
• Falta de manutenção preventiva por parte do morador, como limpeza de ralos e calhas

Nem todo problema no imóvel é responsabilidade da construtora.

Obrigações do construtor x responsabilidades do proprietário

Uma fonte comum de atrito é definir a linha divisória entre o que compete à empresa construtora e quais tarefas cabem ao dono. Em linhas gerais, podemos afirmar:

O construtor responde pelos problemas construtivos e defeitos de execução conforme determina a lei e os contratos. Está obrigado a entregar o imóvel com as características previstas em projeto e que a construção atenda as normas técnicas.

Já o proprietário deve zelar pela correta manutenção do imóvel. Isso inclui seguir instruções do manual do proprietário, realizar limpezas periódicas, relatórios de avarias, pequenas manutenções e informar à construtora possíveis anomalias dentro do prazo e via canais corretos.

Como acionar a garantia passo a passo

Procedimentos claros e organizados são imprescindíveis para o bom relacionamento entre construtora e cliente após a entrega do empreendimento. Criamos, inclusive, módulos dedicados no seuManualPRO justamente para simplificar e documentar este processo. O passo a passo inclui:

1. Manter toda a documentação do imóvel organizada, incluindo contrato de compra e venda, manual do proprietário, laudos de vistoria, registros fotográficos da entrega.
2. Identificar o problema e descrever detalhadamente: quando apareceu, em qual ambiente, qual a extensão e, se possível, ilustrar com fotos ou vídeos.
3. Abrir chamado junto à construtora, atualmente, muitos procedimentos são digitais, por aplicativos ou sites da própria empresa ou do condomínio.
4. Aguardar agendamento da vistoria técnica. Uma equipe da construtora irá ao local analisar e confirmar a origem do defeito.
5. Se confirmado vício construtivo, a empresa providencia o reparo dentro do prazo regulamentar.
6. Documentar toda a comunicação e etapas realizadas, garantindo histórico para eventuais questionamentos futuros.

O registro digital reduz muito o risco de perder prazos ou documentos.

A importância da documentação e da manutenção preventiva

A grande maioria das garantias exige a apresentação de documentos e histórico detalhado do imóvel. O proprietário tem, inclusive, o dever de zelar pela manutenção básica e realizar registros dos serviços efetuados.

Construímos o seuManualPRO para atuar especialmente nesse elo: a ferramenta permite que tanto a construtora quanto o cliente armazenem e acessem toda documentação referente ao imóvel, chamados de assistência, manutenções e registros dos reparos.

Além da documentação, é papel do proprietário realizar manutenções regulares, como limpeza de calhas, revisão de vedação de áreas molhadas e checagem de funcionamento dos dispositivos entregues. A falta desses cuidados pode resultar em perda do direito à cobertura de garantia, pois muitas vezes o dano se agrava por falta de manutenção e nem sempre decorre de erro de execução.

Consequências legais do descumprimento pelo construtor

Quando a construtora se recusa a reparar defeitos dentro do prazo legal, surgem consequências jurídicas, como:

• Responsabilidade de reparar danos, inclusive por decisão judicial
• Pagamento de indenizações por prejuízos materiais ou morais ao proprietário
• Possibilidade de o imóvel ser interditado quando há risco à segurança

Recomendamos, sempre que possível, resolver situações de modo amigável, priorizando a comunicação formal e o registro de todas as ocorrências, mais uma vantagem do seuManualPRO, que fortalece o respaldo jurídico para ambas as partes.

O papel da construtora na gestão pós-obra

A boa gestão pós-obra faz toda diferença na imagem da empresa, no controle de recursos e na prevenção de desgastes judiciais. Quando construtoras investem em processos organizados, tecnologia para controle de garantias e assistência, além de comunicação aberta, os conflitos caem de forma significativa.

Nossa plataforma foi criada observando essas necessidades. Com módulos que incluem manual do proprietário interativo, chamados digitalizados e agenda de manutenções, entregamos uma visão mais transparente, ágil e segura para o setor.

Conclusão

Conhecer a fundo os direitos e deveres nas garantias de imóveis é o caminho para uma relação justa e transparente entre construtores e proprietários. Leis como o Código Civil e o CDC deixam claro até onde vai a responsabilidade de cada parte, e a boa documentação faz toda a diferença quando surge a necessidade de acionar garantias.

Observamos que quando tanto construtoras quanto clientes contam com ferramentas digitais como o seuManualPRO, além de reduzir custos, as etapas ficam simples, seguras e registradas, fortalecendo a confiança das partes envolvidas. Incentivamos configurarem processos práticos e manterem toda a comunicação documentada, só assim a experiência pós-obra pode ser realmente positiva para todos.

Caso queira experimentar uma nova abordagem para garantir a segurança e organização na gestão pós-obra, conheça o seuManualPRO. Estamos à disposição para apresentar nossa plataforma e mostrar como podemos apoiar sua empresa nessa jornada!