Nos últimos anos, percebemos uma transformação profunda no setor da construção civil, principalmente quando falamos em manutenção de edificações. A atualização recente da NBR 5674, agora alinhada às diretrizes da NBR 17170, trouxe um novo olhar para as responsabilidades após a entrega das obras. Para quem atua como construtor, síndico, ou mesmo gestor predial, entender essas normas não é apenas um diferencial, mas se tornou uma exigência legal e mercadológica.

O histórico e a evolução da NBR 5674

A NBR 5674 nasceu em 1977. Ela foi a primeira norma brasileira pensada para guiar a manutenção em edificações. De lá para cá, muita coisa mudou. A atualização mais impactante antes da atual tinha ocorrido em 2012. Doze anos depois, encontramos um cenário ainda mais exigente. E o motivo é simples: prédios, condomínios e residências dependem de processos de manutenção claros para garantir segurança, durabilidade e o correto uso de materiais.

Com a nova revisão, ficou ainda mais evidente que a manutenção predial é um compromisso contínuo, onde construtor, síndicos e moradores compartilham papéis e responsabilidades. E tudo isso se conecta aos famosos manuais de uso e operação das edificações.

O que mudou na nova edição da NBR 5674?

A mais recente revisão da NBR 5674 trouxe uma abordagem mais prática e objetiva. Na análise que fizemos, alguns tópicos se tornaram marcos, e vamos apresentá-los de maneira clara:

• Inclusão das consequências de não se realizar a manutenção;
• Destaque para o “prazo de garantia” e como ele funciona;
• Mais conexão entre garantias, manutenção e fornecedores;
• Recomendações relacionadas à NBR 17170 e outros controles.

Em manutenção predial, cada etapa pulada pode ter um custo alto.

A importância do prazo de garantia e da correta manutenção

Agora, a norma deixa explícito: o não cumprimento das rotinas de manutenção pode levar à perda das garantias estabelecidas em contrato. Ou seja, se o condomínio ou proprietário não seguir o que o manual recomenda, pode perder o direito de solicitar reparos ou correções ao construtor ou fornecedores. Essa relação direta com a NBR 17170 cria uma cadeia de responsabilidades sincronizadas.

Além disso, o “prazo de garantia” deixa de ser um conceito vago. Ele é, de fato, o período em que o fornecedor tem a obrigação de corrigir falhas, desde que o uso e as manutenções estejam em ordem.

Manuais de uso e operação: guia para a longevidade da edificação

Em nossa experiência, os manuais de uso sempre geraram dúvidas: quais informações incluir? Como organizar os cronogramas? Agora, a NBR 5674 se apresenta como roteiro. Ela recomenda informações detalhadas sobre os principais sistemas da edificação, ciclos de manutenção e ações preventivas, alinhando interesses de construtoras, fornecedores e usuários finais.

Manuais claros orientam e protegem todos os envolvidos.

Ligação entre garantias e fornecedores

Ao revisar os requisitos relacionados à responsabilidade dos fornecedores, percebemos que todos os produtos e serviços devem ser detalhados quanto ao prazo de garantia, manutenção e eventuais particularidades. Isso evita o famoso “empurra-empurra”, em que um fornecedor joga a culpa para o outro em caso de defeito.

No fim, essa integração protege o consumidor, pois suas garantias ficam condicionadas ao cumprimento do programa de manutenção especificado no manual de uso.

Controle do processo de manutenção: pequenas mudanças, grande impacto

O controle de manutenção predial evoluiu. Com a inclusão de pequenas alterações, agora as recomendações pedem que toda documentação, registros, ordens de serviço e relatórios sigam referências da NBR 17170. Isso torna a documentação uniforme e fácil de auditar, além de reforçar o respaldo jurídico para todas as partes envolvidas.

Para quem já passou pelo susto de uma manutenção corretiva urgente, fica claro o valor de ter um histórico organizado, detalhado e acessível.

Cronograma de manutenção: periodicidade e organização

Uma das maiores facilidades para construtores, síndicos e condôminos é a existência de um calendário já sugerido na própria norma. Isso reduz discussões, elimina achismos e traz mais segurança para a operação do edifício.

Segundo a NBR 5674, as intervenções preventivas devem seguir prazos base que, de acordo com o tipo e uso da edificação, costumam ser:

• A cada três meses;
• A cada seis meses;
• A cada um ano;
• A cada dois anos.

Ao detalhar o manual de uso com base nesses períodos, fica mais simples montar um programa de manutenção que evita imprevistos e perdas de garantia.

Papel do síndico e dos condôminos na manutenção

Ao longo do tempo, vimos muitos síndicos e moradores negligenciarem rotinas básicas, às vezes por desconhecimento. A NBR 5674 ajuda a dividir atribuições, desde vistorias periódicas até contratações de empresas especializadas. No manual de uso, construído a partir da norma, devem constar:

• Tarefas específicas para gestores;
• Instruções para usuários finais (condôminos);
• Prazos e métodos de acompanhamento de intervenções;
• Passo a passo em situações de urgência.

Assim, ninguém fica sem saber seu papel na segurança e valorização do imóvel.

Quando todos entendem seu papel, a manutenção deixa de ser um problema e vira rotina.

Por que recomendar a leitura completa da NBR 5674?

Indicamos sempre que gestores e equipes técnicas leiam a norma na íntegra. Ela é objetiva e, mesmo sendo técnica, oferece exemplos práticos, cronogramas, listas de verificação e esclarecimentos sobre pontos polêmicos do cotidiano predial. Quem toma esse cuidado, costuma evitar muitos problemas no futuro.

A leitura atenta revela detalhes que passam despercebidos em resumos ou listas superficiais. E, se precisar de apoio, o manual de manutenção pode servir como base para treinamentos internos, alinhamento entre síndicos, conselhos e moradores.

Conclusão

Percebemos que a nova NBR 5674 é um divisor de águas para construtores e responsáveis pela manutenção de edificações. Além de organizar instruções, prazos e responsabilidades, ela integra garantias, manuais e fornecedores numa única linguagem. Quem segue esse roteiro reduz riscos, protege o investimento e valoriza o patrimônio. Organizar a rotina de manutenção, registrar intervenções e manter as informações acessíveis não é apenas um cuidado, mas uma proteção jurídica fundamental. E, com o roteiro da norma em mãos, tudo fica mais claro e transparente para todos.

Perguntas frequentes

O que é a NBR 5674?

A NBR 5674 é a norma técnica brasileira que define as diretrizes e critérios para a manutenção de edificações, abordando como conservar, monitorar e documentar todos os sistemas construtivos ao longo da vida útil do imóvel. Seu objetivo é garantir segurança, desempenho e durabilidade das estruturas.

Como aplicar a NBR 5674 na construção?

Para seguir a NBR 5674, devemos planejar o manual de uso e operação do edifício desde a obra, detalhar prazos e procedimentos de manutenção e orientar gestores e usuários quanto aos cuidados periódicos. A norma serve como referência para criar cronogramas, listas de verificação e organizar o histórico das intervenções registradas.

Quais são as principais exigências da NBR 5674?

Entre as exigências, destacamos o desenvolvimento e entrega de manuais de uso detalhados, definição dos prazos periódicos de manutenção, registro de intervenções realizadas, inclusão do histórico de garantias e responsabilidades pelos sistemas e materiais entregues, e a integração das recomendações com a NBR 17170.

Por que a manutenção predial é importante?

Manter a rotina de manutenção predial previne acidentes, reduz despesas futuras com reparos corretivos, valoriza o patrimônio e mantém as garantias contratuais ativas. Além disso, contribui para a preservação do conforto e da segurança de todos os usuários.

Quem é responsável pela manutenção conforme NBR 5674?

Segundo a NBR 5674, a responsabilidade pela manutenção é compartilhada entre o construtor (no período de garantia conforme manual e uso regular), síndico ou gestor predial (na coordenação e contratação de serviços) e os próprios condôminos e proprietários, que devem seguir o manual e alertar sobre problemas observados.